NCC har under lång tid arbetat nära och i samarbete med många av Sveriges kommuner och fastighetsbolag för att rusta upp det befintliga beståndet. Under detta arbete har vi på nära håll sett många av de stora utmaningar som finns, och vi kan konstatera att upprustningen av miljonprogrammet är en av de stora samhällsutmaningar som Sverige står inför de kommande åren.
Nästan var femte av Sveriges nuvarande bostäder byggdes mellan 1965 och 1974 under de så kallade miljonprogramsåren. Var fjärde invånare bor i en bostad från de åren. Nu, när över 50 år har passerat, visar siffror som NCC har låtit SCB ta fram att drygt hälften av de cirka 650 000 lägenheterna i miljonprogrammet – cirka 330 000 – är i behov av upprustning.
När områden förfaller skapas en spiral av sinsemellan förstärkande samhällsproblem. Hög arbetslöshet, undermåliga skolor och ibland tuffa levnadsförhållanden är ofta förknippade med kriminalitet och ökad otrygghet. Renoveringsskulden skapar således sociala utmaningar och ger en dålig levnadsstandard för de boende. Vi ser områden som är i akut behov av renovering och av åtgärder för att skapa trygga och bra när– och boendemiljöer.
NCC har lång erfarenhet av upprustning och renovering av flerbostadshus och vi har specialistkompetens i hela kedjan. Vi vet hur man bygger effektivt samt hur process och utrustning ska designas för bästa energieffektivitet och för bästa resultat för alla, såväl boende som fastighetsägare.
Vi föreslår tio åtgärder för att öka takten i upprustningen på ett sätt som är ekonomiskt hållbart, både för fastighetsägare och boende. Då kan fler ha råd att bo kvar samtidigt som nödvändiga upprustningar genomförs:
- Skapa incitament att fondera medel för framtida renovering
Möjligheten att införa regler kring fondering bör utredas. Skattereglerna bör samtidigt ses över så att bostadsföretag kan avsätta obeskattade vinstmedel till framtida underhåll. - Öka möjligheterna till industrialiserad upprustning.
Genom att renovera större bestånd samtidigt ökar möjligheten att pressa kostnader och optimera de olika byggmomenten. För att skala upp upprustningen bör Boverket utreda möjligheterna för bostads- och fastighetsbolag att gå samman i gemensamma upphandlingar för att öka antalet fastigheter som renoveras. - Förenkla regelverken för ombyggnad
Det behöver bli enklare och mer flexibelt att göra upprustningar. Krav på att uppfylla nybyggnadsstandard vid renovering motverkar ett hållbart byggande. Regelverket för ombyggnad behöver ses över. - Utveckla upphandlingsförfarandet för att premiera kvalitet före lägsta pris
För att alla led i renoveringen av miljonprogrammet ska bli mer hållbar bör hållbar upphandling användas i större utsträckning. En hållbar upphandling tar hänsyn till miljön samtidigt som den värnar sociala aspekter, så som goda arbetsvillkor. Hela samhället tjänar på tydliga hållbarhetskrav i upphandling. - Inför kreditgaranti för ombyggnad
Idag ställer staten ut kreditgarantier för byggnation av nya bostäder. För att fler omfattande renoveringsprojekt ska kunna möjliggöras behöver statliga kreditgarantier för ombyggnad utredas. - Reformera och utöka det nya statliga stödet för energieffektivisering
Stödet i sin nuvarande form leder till fler, men mindre omfattande renoveringar. Detta eftersom det är mest ekonomiskt lönsamt att enbart genomföra åtgärder som ger en energibesparing på 20 procent eller strax över. Gränsen för stödet behöver ändras till 30 procent. - Öka samplanering och samverkan
Genom att samarbeta tidigare i processen kan stadens allmännyttiga bostadsbolag, tekniska förvaltningar och byggentreprenörer dra nytta av varandras kompetenser för att bygga snabbare, effektivare och till lägre produktionskostnader. - Involvera hyresgäster och spara kostnader
Alla berörda parter behöver förutsägbarhet och trygghet i samband med en ombyggnad. Hyresvärdar vill undvika kostnadsdrivande förseningar samtidigt som hyresgästerna vill ha transparens, känna sig delaktiga och få förutsägbarhet i hyresnivåerna. Genom samrådsförfarande kan dialogen stärkas. - Ge AP-fonderna i uppdrag att utöka sitt långsiktiga innehav i hyresfastigheter
Flera pensionsbolag äger redan fastigheter, oftast indirekt genom exempelvis fastighetsbolag. För att öka tillgången till långsiktigt kapital bör de statliga pensionsfonderna ges i uppdrag att utöka innehavet och pensionsfondernas roll som långsiktiga ägare och förvaltare av det hållbara samhällsbygget förtydligas. - Inför ett riktat ROT-stöd för upprustning av hyresfastigheter
En utvidgning av ROT-stödet som omfattar socialt och miljömässigt hållbara investeringar i hyresrätter skulle bidra till att utjämna den skattemässiga skillnad som finns mellan upplåtelseformerna. Stödet bör även kunna användas till att skapa trygga, attraktiva utemiljöer samt för att förbättra energiprestandan och klimatanpassningsåtgärder kopplade till fastigheten.
Läs gärna mer om renovering och vår upprustningsrapport på ncc.se.
Henrik Landelius
Affärsområdeschef, NCC Building Sverige
